המדריך לרוכשי דירה חדשה
רכישת דירה ברוב המקרים הינה הרכישה החשובה והמשמעותית שאדם עושה בימי חייו ובשל כך משרדינו מקדיש את מירב תשומת הלב והריכוז בעסקאות נדל”ן מסוג זה תוך מתן דגש על הבטוחות שיינתנו לרוכש.
יצוין כי בעסקאות נדל”ן מסוג זה מומלץ להתייעץ עם עורך דין המתמחה בנושא.
מדריך לרוכש דירה חדשה מקבלן
- בעסקת נדל”ן הדבר הראשון שרוכש צריך לבדוק הינו שהקבלן שממנו הוא קונה את הדירה הינו רשום בפנקס הקבלנים. על הרוכש לבקש רישיון קבלן ולוודא שהוא בתוקף כמו כן יש לבדוק ברישיון באיזה תחומי בנייה יש לקבלן אישור לעסוק.
- יש לבדוק, במידת האפשר, מה מצבו הכלכלי של הקבלן.
- יש לבדוק שהקרקע הינה בבעלות הבעלים או שיש לבעלים זכות מהותית בקרקע.
- יש לבדוק שהקרקע הינה נקייה מעיקולים או שעבודים למיניהם.
- אם הקרקע רשומה בלשכת רישום המקרקעין יש לבדוק את נסח הטאבו.
- אם מדובר ברכישה מחברה משכנת יש לבדוק את מסמכי הבעלות הנמצאים ברשות החברה.
- בקניית קרקע אשר הבעלות שלה הינה מינהל מקרקעי ישראל יש לבדוק אם שולמו דמי ההיוון באם לא יש לקחת בחשבון כי בעתיד יתכן שתדרשו לשלם.
- עסקת קומבינציה – כאשר בעל קרקע מוכר לקבלן את הקרקע ובתמורה מקבל דירה או כמה דירות – חשוב מאוד לבדוק אם רשומה על שם הקבלן הערת אזהרה, האם ישנה מניעה כלשהי שהקונה ירשום על שמו הערת אזהרה וכן רצוי לעבור על פרטי העסקה בין בעל הקרקע לבין הקבלן.
- חשוב מאוד!! לא לרכוש דירה שלגביה עדיין לא ניתן היתר בנייה.
- בעסקת נדל”ן לרכישת דירה יש תמיד לבדוק שיש לקבלן אישור מנציבות מס הכנסה ומס רכוש שאין לקבלן חובות דבר שיכול למנוע מהרוכש לרשום על שמו את הדירה בטאבו.
- עפ”י חוק מכר דירות, חובה על הקבלן לצרף לחוזה הרכישה את הדברים הבאים:
- מפרט טכני של הדירה.
- תוכנית של המגרש כפי שהוגשה לרשות המקומית.
- תוכנית קומת עמודים, קומת גג וקומה טיפוסית.
- רצוי לבדוק את מיקום הדירה בבניין מבחינת כיווני אוויר.
- יש לבדוק שאין מפגעים סביבתיים סמוך לבנין (מפעלים, כבישים סואנים ועוד’)
- תמיד רצוי שבחוזה תהיה הסכמתך לכל שינוי או דחייה של הקבלן.
- יש לדאוג לסעיף בחוזה המאפשר לקונה לבקש מהקבלן לבצע שינויים או תוספות בדירה ויש לדאוג שהשינויים יהיו באחריות הקבלן ולא ע”י קבלני משנה רצוי כי כל בקשה תעשה בכתב וכי תכלול מחירים.
- יש לבדוק האם מחיר הדירה הינו כולל חניה והאם חנייה צמודה.
- לגבי דוד שמש – יש לבדוק במפרט הטכני שזו מערכת מושלמת ולא רק הכנה.
- יש להקפיד שפרט להוצאות חיבור עבור דירתך למים חשמל וגז לא יחולו עליך תשלומים עבור חיבורי הבניין.
- יש לבדוק כי המע”מ כלול במחיר הדירה ואינך צריך להוסיפו.
- לגבי רכוש משותף – יש לבדוק מה הוצא מהרכוש המשותף והוצמד לדירות.
- חשוב לבדוק מה ההסדרים לגבי הרכוש המשותף.
- יש לשים לב שאין בחוזה תנאי המונע ממך לרשום הערת אזהרה ואפילו ניתנה בטוחה אחרת.
- חובה שיהיה בחוזה תאריך מוגדר למסירת הדירה (עפ”י הפסיקה – איחור למעלה מחודשיים הינו תנאי מקפח).
- בד”כ קבלנים מוסיפים בחוזה כי עצם קבלת הדירה מהווה הוכחה כי הדירה במצב תקין – יש לנסות להמנע מסעיף זה.
- רצוי כי התשלומים לקבלן יתבצעו לפי התקדמות הבנייה.
- לדאוג שיהיה מצוין תאריך בו הקבלן ישלים את רישום הדירה על שם הקונה.
הבטחת השקעה בעסקת נדל”ן לרכישת דירה מקבלן
בטוחות של רוכש דירה מקבלן
כאשר אדם רוצה לקנות דירה חדשה מקבלן כיום בא לעזרו חוק המכר (דירות) וחוק המכר דירות (הבטחת השקעות של רוכשי דירות). חוקים אלו נוצרו על מנת לספק לאדם הפשוט הגנה כאשר מולו עומד קבלן בעל ידע, ממון ולרוב גם סוללה של עורכי דין. החוקים הנ”ל הינם חוקים “קוגנטים” משמע חוקים אילו אינם ניתנים להתניה.
איך ניתן להבטיח את כספי הקונה על ידי חוק המכר (דירות והבטחת השקעות של רוכשי דירות תשל”ה1974)? עפ”י החוקים לעיל הקבלן חייב ליתן בטוחה לקונה כאשר הקונה משלם לו יותר מ15% ממחיר הדירה.
למעשה הבטוחה של הקבלן לרוכש הדירה באה להגן על הרוכש באם הקבלן יהפך לחדל פרעון או שיחליט לברוח עם התמורה ששולמה על ידי הרוכש – עוקץ.
קיראו על: היתר בנייה קניית דירה חדשה מקבלן פירוק שיתוף במקרקעין קבוצת רכישה
הרוכש יכול לבחור את אחת הבטוחות על פי החלופות הבאות:
- הרוכש יכול לבקש ערבות בנקאית מן הקבלן כאשר הבנק מתחייב להשיב לרוכש את כל הכספים ששילם באם הרוכש לא יקבל בעלות בדירה או כל הפרה אחרת מצד הקבלן (יצוין כי בגין הערבות יש לשלם עמלה כאשר ברוב המקרים נופלת על כתפיו של הרוכש) יצוין כי בטוחה זו אינה מבטיחה לקבל דבר מלבד ההשקעה הכספית.
- ביטוח – הרוכש יכול לקבל בטוחה בדמות ביטוח כאשר גם כאן הביטוח מבטיח כי כספי הרוכש יוחזרו אליו במקרה שלא קיבל בעלות בדירה או כל הפרה אחרת.
- שיעבוד הדירה או חלק מן הקרקע עליה נבנתה במשכנתה ראשונה לטובתו של הקונה.
- הרוכש יכול לבקש לרשום הערת אזהרה על הדירה או על החלקה כאן יש לשים לב שאין עיקול או שעבוד לטובת צד ג’ (לרוב לטובת הבנק המממן של הקבלן). כאן יש לשים לב כי קשה לי להאמין כאשר קבלן הפסיק בנייה מכל סיבה שהיא יחזור לבנות מכוח הערת אזהרה, אך מנגד השטח יהיה בטוח לטובת הרוכש.
- העברת בעלות או זכות אחרת בדירה על שם הרוכש והכל באם הדירה נקייה מכל שעבוד, עיקול או כל זכות אחרת – בעייתי. כאן קשה לי להאמין כי הקבלן יאות להעביר בעלות או כל זכות אחרת לפני שהובטחו כל כספיו שכן, לרוב הכספים משולמים לקבלן לשיעורין.
קיראו בהרחבה על: ירידת ערך מקרקעין הגנה על דיירים המתקשים לעמוד בהחזרי המשכנתא
באם הרוכש שילם תמורה ולא קיבל בטוחה לכספו אזי סעיף 3 לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעה של רוכשי דירות) קובע כי הרוכש לא יהא חייב בתשלומים על חשבון מחיר הדירה בשיעורים העולים על המפורטים בחוק, אף אם נכתב אחרת בהסכם.
בנוסף, קבלן אשר אוחז בכספו של רוכש ללא מתן בטוחות (לעיל), נחשב כמי שנהנה שלא כדין ויהא חייב בפיצוי בעבור נזקיו אשר מתבטאים בהפרש הצמדה וריבית עבור היתרה העודפת אשר נמצאת בידיו שלא כדין, משך כל תקופת החזקה.
תשלומים לפי התקדמות הבנייה
בהתאם לתקנה 1 לתקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (סייג לתשלומים על חשבון מחיר הדירה) תשל”ה – 1975, אם ניתנו ביטחונות שלא בצורת ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח כאמור בסעיף 8(א’) או (ב’) אפילו שנקבעו בהסכם הבניה מועדי תשלומים יהיו מועדי התשלומים עפ”י חוק כמפורט להלן:
- עם גמר התקרה של קומת העמודים או גמר הרצפה של הקומה הראשונה וזאת כשאין קומת עמודים – 40% ממחיר הדירה כאשר שיעור זה כולל את דמי הקדימה ששולמו בעת חתימת ההסכם.
- עם גמר השלד של הקומה שבה נבנית הדירה, לרבות מחיצות פנים ולמעט משקופים וצנרת מים וחשמל 20% נוספים.
- עם גמר טיח פנים או תחליף לטיח כמפורט במפרט 15% נוספים.
- עם גמר טיח חוץ או ציפוי חוץ 15% נוספים.
- עם מסירת הדירה 10% נוספים.
בעסקת נדל”ן במידה וקבלן אינו מקיים את סעיף 8 כפי שתואר לעיל הינו מבצע עבירה פלילית וניתן להגיש כנגדו תלונה במשטרת ישראל.
קיראו על: הרפורמה להורדת מחירי הדירות מס רכישה התיישנות על פי חוק פשיטת רגל של קבלן
לקבלת יעוץ משפטי מעורך דין בנושא נדל”ן: לחץ כאן
קיראו על: הרפורמה בחוק התכנון והבניה
