מהי משכנתא?
חייב יכול לשעבד נכס מסוג מקרקעין כערובה לפירעון חובו, אותו שעבוד נותן זכות לנושה להביא למימוש הנכס, במידה והחוב אינו מסולק. עסקת משכנתא כאמור נערכת בין החייב (בעל המקרקעין) לבין הנושה (בעל המשכנתא).
ככל עסקה במקרקעין גם משכנתא טעונה רישום
כל זכות אשר נרשמת בטאבו ניתן לרשום לגביה משכנתא. דוגמאות לזכויות שניתן לרשום לגביהן משכנתא הן: זכות קדימה וזיקת הנאה (רשומות), שכירות (שנרשמה) ובעלות. לכן ניתן לומר כי מותר לרשום לגבי זכות זו או אחרת משכנתא בתנאי שהיא רשומה בטאבו.
למשל, כאשר נערך חוזה שכירות, הצדדים לאותו חוזה יכולים לרשום את השכירות אף אם היא לתקופה קצרה שאינה מחייבת רישום ובמידה ורושמים אותה ניתן לרשום לגבי אותה שכירות משכנתא.
במידה וזכות מסוימת אינה רשומה בטאבו קרי, זכות חוזית , אזי ניתן לרשום על אותה זכות משכון ברשם המשכונות וזאת משום שבנוגע לעניין זה מתייחסים אל הזכות כאל “נכס” שממושכן כמו מיטלטלין. אולם, אין אפשרות לרשום על זכות חוזית משכנתא בטאבו.
פירוט על עניינים שונים הנוגעים אל משכנתא
במידה ומקרקעין רשומים על שמה של חברה, יש לוודא כי המשכנתא תרשם לא רק בטאבו כי אם גם אצל רשם החברות וכל זאת בתוך 21 ימים מהיום שבו נרשמה המשכנתא בטאבו.
בעל המקרקעין רשאי להשתמש במקרקעין, להחזיק בהם ולבצע בהם כל עסקה, כל זאת בכפוף למה שסוכם בתנאי המשכנתא, ואין המשכנתא פוגעת בזכותו של בעל המקרקעין לעשות כן. בעל המשכנתא זכאי לממש את המקרקעין על אף עסקה שביצע בעל המקרקעין במקרקעין לאחר שמושכנו.
לקבלת סיוע משפטי איכותי בנושא מקרקעין, לחץ כאן: יעוץ משפטי
במידה ובעל מקרקעין ביצע בהם עסקה לאחר שהם מושכנו, אין לה תוקף כלפי אדם אשר רכש את המקרקעין בהוצאה לפועל של המשכנתא ולכן בין זה שרכש את המקרקעין לאחר שמושכנו מבעל המקרקעין לבין זה שרכש אותם בהליך הוצאה לפועל של המשכנתא, האחרון עדיף.
ישנה אפשרות שהחייב ימשכן את המקרקעין במשכנתאות מדרגות שונות, למשל משכנתא ראשונה, משכנתא שנייה ומשכנתא שלישית. במידה ומושכנו המקרקעין במשכנתאות בדרגות שונות והחייב לא פרע חובות, יגבו בעלי המשכנתאות את חובם מתמורת מימוש המקרקעין לפי הסדר, קודם יגבה הראשון את חובו מן התמורה וכן הלאה.
במידה ומקרקעין ממושכנים במשכנתאות מדרגות שונות ואחת מן המשכנתאות נפדית, החייב יכול, בכפוף לתנאי הסכם המשכנתא, להביא במקום אותה משכנתא, אחת אחרת מאותה דרגה.
ישנה אפשרות שבעל משכנתא יעביר לאדם אחר את המשכנתא, בצירוף החוב המובטח על ידי אותה משכנתא, ללא צורך בקבלת הסכמה מן החייב (וכל זאת לפי המוסכם בתנאי המשכנתא). במידה ולא נודע לחייב על העברת המשכנתא על ידי בעל המשכנתא לאחר, בכך שהחייב ישלם את חובו לבעל המשכנתא הקודם הוא יוצא ידי חובתו.
ראוי לציין: האמור לעיל קשור לכלל מרכזי בהמחאת זכות, לפיו ניתן להמחות זכות של נושה ללא הסכמת החייב ובמידה ולא מודיעים לחייב על ההמחאה והוא פורע את חובו לממחה אזי הוא יוצא ידי חובתו.
ישנן 2 דרכים שבהן יכול בעל משכנתא לממש את המשכנתא:
- לפי פסק דין של בית המשפט.
- לפי צו של ראש ההוצאה לפועל.
עצות בנושא משכנתא
נטילת משכנתא הינה התחייבות כספית גדולה מאוד ולעיתים היא מהווה את ההתחייבות הכספית הגדולה ביותר שמבצע משק הבית, לכן ראשית יש לבצע תכנון פיננסי, כאשר שכשמתכננים יש לחשב האם וכמה אנו מסוגלים לעמוד בתשלום החודשי.
את תכנון החזר התשלום החודשי יש לבנות לפי גובה ההכנסה בהווה ולפי כמה אנו מעריכים כי נרוויח בעתיד. באותו תכנון יש גם לקחת בחשבון את כל ההוצאות בהווה ואת ההוצאות העתידיות, אשר פוגעות ביכולת הכספית ויוצאות כמובן מתוך ההכנסה החודשית.
בנוסף, ראוי לציין כי הסכום, שהחייב ישלם לבנק במשך השנים, גבוה בהרבה מערכו של הנכס אותו הוא רוכש באמצעות המשכנתא משום שלמלווה ישנו כמובן אינטרס להרוויח מן העסקה.
לכן לפני שנכנסים לעסקת המשכנתא יש לבדוק אם ישנן דרכים אחרות אשר טובות ומתאימות יותר ובמקרה של יכולת כספית שאינה מספיקה עדיף לשכור דירה במקום לקנות ולפעמים להיכנס למצב לא נעים. בכל מקרה של ספק באשר לזכויותכם, או חובותכם, מומלץ להתייעץ עם עורכי דין.
