דירה מחולקת הינה דירת מגורים, אשר חולקה לשתי יחידות פנימיות או יותר, מתוך כוונה להגדיל את פוטנציאל הרווח האפשרי מהנכס. חלוקת דירות הפכה בשנים האחרונות לתופעה רווחת, אשר מימדיה הולכים ומתרחבים, בעיקר באזורי הביקוש הנדל”ניים במרכז הארץ.
חלוקת דירת מגורים – כדאי או לא?
מספר סיבות מובילות בעלי נכסים לקבלת החלטה על חלוקת הדירות, המצויות ברשותם, ביניהן: ביקוש גובר לדירות שכורות, בעיקר באזור המרכז, אשר הוביל לצורך ביצירת יחידות דיור נוספות.
נוכח המחסור בעתודות קרקע לבנייה חדשה והעלויות הגבוהות, הכרוכות בכך, נמצא הפתרון בדמות חלוקה ופיצול של נכסים קיימים.
סיבה נוספת נעוצה ברווחיות כלכלית – רצונם של בעלי הדירות להגדיל את מקורות הכנסתם וזאת בדרך של חלוקת הדירה שבבעלותם למספר יחידות משנה, אשר כל אחת מהן עומדת בפני עצמה ועבורה יוכלו לגבות דמי שכירות נפרדים או רכישת דירה חדשה לשם חלוקתה והגדלת הרווחים באופן זה.
זקוקים לסיוע משפטי לצורך חלוקת דירת מגורים? חייגו: 03-6093833
כפועל יוצא מהגדלת התשואה עבור הנכס, בעקבות חלוקתו, עולה שוויה הכללי של הדירה, בשל הכפלת הרווח בעדה ומכירתה כשהיא מחולקת הופכת משתלמת באופן משמעותי.
קיראו בהרחבה על: אישור לסגירת מרפסת
חלוקת דירות מגורים בראי החוק בישראל
דבר החקיקה המרכזי, אשר מתייחס לנושא חלוקת דירות ומנחה כיום בתחום, הינו חוק התכנון והבניה, תשכ”ה – 1965. סעיף 145 לחוק, אשר עוסק בעבודות הטעונות היתר, קובע את סוג העבודות, המצריכות קבלת אישור מטעם הועדה המקומית.
הסעיף מסייג ביצוע עבודות לצורך עריכת שינוי פנימי בדירה, באופן זה, ששינוי כאמור אינו מצריך קבלת היתר מטעם הועדה המקומית.
אולם, לצורך אי חלותו של סעיף חוק זה, נדרש השינוי שנערך לעמוד במספר תנאים מקדימים: הראשון בהם הוא, כי על השינוי להתבצע בתוך דירה, המוגדרת בחוק כחדר או מערכת חדרים, אשר נועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת.
שנית, על השינוי להיחשב פנימי, קרי, בהתאם לדרישות החוק, שינוי שאינו קשור לצידו החיצוני של הבניין ואין בו להוות פגיעה באחד מאלה: שלד הבניין, חזיתו או מראהו, הרכוש המשותף, צנרת או ציוד אחר בו חולקות גם דירות אחרות וכן כזה, אשר אינו משנה את שטח הדירה ואת מספר יחידות הדיור בה.
נוכח האמור ובפרט בשל התנאי האחרון, נחשב שינוי מספר היחידות בדירה, שהינו פועל יוצא של חלוקתה למספר יחידות משנה, שלכל אחת מהן מתקנים ואבזור נפרד, לטעון היתר מראש.
חלוקת דירה באופן המוכר על פי החוק, מצריכה אם כן פניה לועדה המקומית וקבלת אישור מטעמה. פניה כזו דורשת היערכות מוקדמת ובין היתר, הסתייעות בשירותי אדריכל, הכנת תוכנית חלוקה והגשתה לועדה, אשר בוחנת ושוקלת כל בקשה לגופה.
חלוקת דירה שלא על פי היתר ושלא על פי חוק – מה קורה אז?
מקרי חלוקת דירה שלא כחוק, עשויים להתגלע אגב עריכת ביקורת של הועדה או המועצה המקומית בנכס. שעה שבמעמד זה מתחוור, כי הדירה חולקה ללא קבלת היתר כנדרש, מוקנית לעיריה או המועצה סמכות חוקית לפתוח בהליך פלילי נגד בעל הדירה בעילת הפרת הוראות חוק התכנון והבניה.
במועד עתידי של מכירת הדירה מורשית העירייה להציב בפני בעל הנכס דרישה לשלם בדיעבד היטל השבחה בגין חלוקת הדירה, כתנאי לרישום המכירה במרשם המקרקעין או רישום בטאבו.
משקיעים, המעוניינים לרכוש דירה מחולקת, עשויים אף הם לעמוד לדין פלילי בדיעבד, בגין ביצוע עבודות בניגוד לחוק התכנון והבניה ואילו עורכי דין, המייצגים רוכשי דירה מחולקת או כזו שיש כוונה לחלקה, עשויים למצוא עצמם נתבעים בגין רשלנות מקצועית.
הסיבה לכך הנה שלא ידעו את מרשם בנוגע לאי החוקיות, הכרוכה בפעולה ולימים הוגשה נגדו תביעה על ידי העירייה.
במשרד עורכי דין דורה כהן ויצמן חטיבה משפטית העוסקת בדיני מקרקעין. אנו עומדים לרשותך בכל עת.
לפניות וקבלת יעוץ משפטי ליחצו כאן
זקוקים לסיוע משפטי לצורך חלוקת דירת מגורים? חייגו: 03-6093833
