רכישת נכס מקרקעין, דירת מגורים או שאינו דירה, כרוכה בתשלום מיסים בשיעור לא מבוטל. לשם המחשה, אדם יחיד, אשר רוכש נכס ומוכר אותו, נדרש על פי החוק לתשלום מלוא מס השבח הריאלי, בהתאם לשיעור המס השולי שחל עליו, עד לתקרה של 50% מס.
אף במידה והרפורמה המתוכננת במס תיכנס לתוקפה, יחול על הרוכש מס שבח ריאלי בשיעור מופחת של עד 25%, בתנאים מסויימים. נוכח האמור, רבים מבין המגלים עניין ברכישת נכס מקרקעין, שאינו דירה, מבקשים להפחית את הוצאות המס, הכרוכות בהליך.
קיראו עוד על: מיסוי מקרקעין בישראל
החוק מכיר במספר דרכים לגאליות לעשות כן, אשר במסגרתן חל על הרוכש שיעור מס מופחת באופן משמעותי. בין המודלים המקובלים לצורך כך נמנים רכישת נכס בשותפות עם קרובים, עבור העסק, באמצעות תאגיד, בנאמנות או כרכישה משותפת על ידי קבוצת רוכשים.
רכישת נכס מקרקעין בשותפות עם קרובים
רכישת נכס באופן זה ובמיוחד עם קרובים ומכרים, אשר שיעור המס השולי שהם משלמים נמוך באופן יחסי, מציעה מספר יתרונות משמעותיים, ביניהם: הפחתת גובה המס, המשולם בעת הרכישה, זכאות לפטור ממס שבח או קבלת הנחות, הקלות בעריכת עסקת קומבינציה, פטור מתשלום היטל השבחה, מיסוי דמי שכירות ובמועד מכירת הנכס – חלוקת השבח הריאלי בין כלל השותפים, בהתאם לשיעור המס השולי, שחל על כל כל אחד מהם.
רכישת נכס במסגרת עסק
רכישת נכס מקרקעין, במטרה שישמש עבור העסק, הינה כדאית מבחינה כלכלית ומציעה מספר יתרונות: בעת רכישת הנכס יהיה הרוכש זכאי לניכוי מס תשומות בשיעור של שבעה עשר אחוזים ויכול שיוכרו עבורו גם הוצאות המימון בגין רכישת הנכס.
ברכישת נכס על ידי עסק בעל גרעונות כספיים מהעבר מתאפשר קיזוז ההפסדים כנגד מס השבח, אשר מתקבל ממכירתו של הנכס.
רכישת נכס באמצעות תאגיד
רכישת נכס באופן זה מומלצת במקרה בו הרוכש אינו מתכוון לממש את הרווחים מהמכירה. מס השבח הריאלי, אשר חל על מכירת הנכס בידי תאגיד, עומד על 36%. לעומת זאת, אדם יחיד, אשר יבקש למכור נכס שרכש, ישלם מס שבח בהתאם לשיעור המס השולי, אשר חל עליו, עד תקרה של 50%.
יתרון נוסף, שמציעה רכישה על ידי תאגיד, הינו הקניית יכולת בידי בעל הזכויות בתאגיד לבחור בין שתי אפשרויות: מכירת מניותיו בתאגיד או מכירה של המקרקעין.
רכישת נכס בנאמנות
ביצוע רכישה באופן זה רלוונטי בעיקר עבור רוכש, המעוניין להעביר בעתיד את מלוא הנכס או חלקו לאדם אחר – שותף, קרוב, צד ג’. במקרה כזה מומלץ לרכוש את הנכס או חלק ממנו בנאמנות עבור אותו גורם, כאשר לעיתים מגיעה הבקשה לכך מהנהנה המיועד.
היתרונות, שמקנה רכישה באופן זה, הינם: קבלת פטור ממס במועד העברת הנכס לצד ג’, בהתאם להוראות חוק מיסוי מקרקעין ובמילוי דרישת עמידה בקריטריונים מסויימים.
לעומת זאת, קנייה של הנכס על שם הרוכש והעברתה בהמשך כמתנה לצד ג’ תחייב את מקבל המתנה לשלם סכום, העומד על שליש מס רכישה במידה והוא מוכר כקרוב וסכום מלא, במידה ואינו מוכר ככזה, אז תחוייב העברת המתנה גם במיסי שבח, מכירה ורכישה בשיעורים הנוהגים.
רכישת נכס מקרקעין במסגרת קבוצת רכישה
רכישה באופן זה מאפשרת חסכון במס והוצאות נלוות. ברכישה משותפת של מגרש והזמנת בניה מקבלן (רכישה המבוצעת “על הנייר”) משלמים הרוכשים מס רכישה ומס מכירה עבור מרכיב הקרקע בלבד ומע”מ עבור עלות שירותי הבניה, זאת לעומת תשלום מיסים עבור מחירה המלא של הדירה במקרה של רכישת דירה מוכנה מהקבלן.
קיראו בהרחבה על: קבוצת רכישה
לקבלת סיוע וליווי משפטי בעסקעות מקרקעין ליחצו: יעוץ משפטי
