בעלות משותפת במקרקעין
כאשר קיים שיתוף במקרקעין והם שייכים למספר בעלים, הבעלות של כל שותף הינה בחלק בלתי מסוים במקרקעין כולם ושטח הבעלות נקבע לפי חלקו של אותו שותף בקרקע. קרי, חצי, רבע, שליש וכדומה, מכל גרגיר וגרגיר של מקרקעין משותף.
שותף יחיד לא רשאי להשכיר חלק ספציפי מן המקרקעין אשר בשותפות, בלא לקבל את הסכמתם של שאר השותפים. בנוסף, שותף יחיד לא רשאי להחזיק בחלק ספציפי מן המקרקעין המשותפים. אולם, כל שותף יכול, ללא צורך בהסכמת שאר השותפים, לעשות עסקאות באותו חלק יחסי ובלתי מסויים, במקרקעין המשותפים, השייך לו.
הסכם שיתוף במקרקעין
קיימת חזקה כי החלקים של הבעלים במקרקעין המשותפים הינם שווים. אולם, ניתן לקבוע אחרת בהסכם השיתוף, הקובע עניינים הקשורים בשימוש במקרקעין, ניהולם ובדבר הזכויות והחובות של השותפים. ברגע שנרשם הסכם שיתוף מקרקעין, הוא תקף גם כלפי אנשים אשר נעשו שותפים לאחר הסכם השיתוף וגם כלפי כל אדם אחר.
כאשר אין הוראה אחרת בהסכם השיתוף יחולו הוראות מסוימות וביניהן:
- שותף הסבור כי קופח בקביעה מסוימת של הרוב, יכול לפנות לבית המשפט אשר יחליט לפי איך שיראה לו צודק בנסיבות העניין.
- השותפים, אשר להם רוב החלקים במקרקעין שבענייננו, יכולים לקבוע כל עניין בדבר השימוש הרגיל והניהול הרגיל של המקרקעין.
- דבר אשר אינו נכלל בשימוש או בניהול הרגיל דורש את הסכמת כלל השותפים.
לקבלת סיוע משפטי ללא התחייבות מצידך ליחצו: יעוץ משפטי
יצוין, כי אין הגדרה בחוק בדבר שימוש וניהול רגילים. כתוצאה מכך, בפעמים רבות עולה השאלה האם פעולה ספציפית של השותפים הינה בתחום השימוש והניהול הרגילים או אולי הינה פעולה חריגה. כאשר לא קיימת קביעה אחרת בהסכם השיתוף, כל שותף יכול לבצע פעולות מסוימות, ללא צורך בהסכמת שאר השותפים.
כל שותף רשאי לבצע כל פעולה אשר הינה לא צפויה מראש ודחופה הנחוצה להחזקה של המקרקעין ולניהול שלהם. כל שותף רשאי לעשות שימוש סביר במקרקעין המשותפים בתנאי שגם שותפיו יוכלו לעשות שימוש דומה. כל שותף רשאי לבצע כל דבר אשר נחוץ באופן סביר למנוע נזק אשר עלול להיגרם למקרקעין.
כל שותף יכול לבצע בחלקו, במקרקעין המשותפים, עסקה או להעביר את חלקו ללא צורך בהסכמה של שאר שותפיו. אולם, יכולים השותפים לערוך ביניהם הסכם אשר מגביל, או אף שולל את זכותו של השותף לעיל. הגבלה בהסכם שכזה תהיה מוגבלת לתקופה של עד חמש שנים.
פירוק שיתוף במקרקעין
כל אחד מן השותפים במקרקעין רשאי בכל זמן לסיים את הבעלות המשותפת. אולם, השותפים יכולים לעשות הסכם ביניהם המגביל, או אף מונע את זכות השותף לסיים את הבעלות המשותפת. בעריכת הסכמים אלו, חשיבות גדולה לקבלת יעוץ משפטי על ידי עורכי דין המתמחים בתחום.
יחד עם זאת, בית המשפט יכול, לאחר שעברו שלוש שנים, להורות על קץ הבעלות המשותפת, אם דבר זה נראה לו צודק בנסיבות העניין וכל זאת במידה וההגבלה לעיל הינה לתקופה אשר עוברת את שלוש השנים.
הבעלות המשותפת תגיע לקיצה לפי הסכם שיערכו ביניהם השותפים. אולם, הסכם המדבר על חלוקה פיסית של המקרקעין, כאשר כל שותף מקבל חלק מן הקרקע קרי, חלוקה בעין דורש אישור, של המפקח על רישום המקרקעין שבידיו סמכויות מנהליות ושיפוטיות, אשר אומר כי החלוקה של המקרקעין מותאמת להוראות של חוק התכנון והבניה. כאשר לא קיים הסכם בין השותפים יסתיים השיתוף לפי צו של בית המשפט.
קיראו בהרחבה על: פירוק שיתוף במקרקעין
דרכים לסיום שיתוף במקרקעין על ידי בית המשפט
קיימות מספר דרכים בהן בית המשפט יכול להביא לסיום שיתוף במקרקעין. לדוגמה, באשר לחלוקה בעין חלות ההוראות הבאות: ברגע שניתן לחלק בעין אך ורק שמשולמים תשלומי איזון בין שותף לשותף אחר, על מנת ששותף שהרוויח יותר מן החלוקה יפצה את השותף השני, יכול בית המשפט להורות על השותף לשלם תשלומים אלו.
בית המשפט יכול להורות על רישום זיקת הנאה בין חלקות המקרקעין שנוצרו בחלוקה בעין, קרי, ליצור הנאה במקרקעין בין חלקה אחת שנוצרה בעקבות החלוקה לטובת השנייה וכל זאת על מנת שיתאפשר מעבר חופשי בין החלקות.
