עסקאות מקרקעין נוגדות – מה אומר החוק?
מה הדין במקרה בו נוצרות שתי עסקאות מכר מקבילות על אותו נדל”ן? מה הדין בתחרות בין עסקת מכר לבין עיקול בהליך הוצאה לפועל? ישנם מצבים בהם נערכות שתי עסקאות לגבי אותו נכס, ולא ניתן לקיים את האחת בלי להפר את השנייה. סוגיה זו קרויה “עסקאות נוגדות במקרקעין” והיא מוסדרת בסעיף 9 לחוק מקרקעין.
סעיף זה, קובע את הפרמטרים לפיהם נבחנת העדיפות בין שתי העסקאות הנוגדות: הכלל הבסיסי הינו – העסקה שנעשתה ראשונה בזמן היא העדיפה, אולם הקונה השני בזמן יזכה, אם פעל בתום לב, נתן תמורה בגין העסקה והשלים את הקניין על ידי רישום העסקה במרשם.
להבנת התמונה בשלמותה, ראוי לציין כי, הרציונל שעומד מאחורי הכלל הבסיסי הוא – יעילות. ביעילות הכוונה לכך, שצד שיכול היה למנוע את התחרות ולא עשה זאת, יפסיד.
עסקאות נוגדות – חובת תום הלב
שאלת תום ליבו של הרוכש הראשון – נבחנת בעיקר על פי רישום הערת אזהרה. היינו, אם רשם הערת אזהרה לטובתו, פעל ביעילות ובכך עשה כל שניתן כדי למנוע את התחרות.
שאלת תום ליבו של הרוכש השני – נמדדת מבחינה סובייקטיבית, היינו, האם ידע או לא ידע על העסקה הראשונה בשעה שערך את עסקת המקרקעין. ומהבחינה האובייקטיבית – האם בדק בפנקס רישום המקרקעין, או את ההחזקות במקרקעין עצמם בטרם ערך את העסקה. במקרים בהם שני הצדדים פעלו בהיעדר תום לב, האשמה במצב זה נופלת על הרוכש השני.
לקבלת סיוע משפטי בנושא מקרקעין, לחץ כאן: יעוץ משפטי
החובה לסיים עסקת מקרקעין ברישום
כאמור, על הקונה השני מוטלת החובה לסיים עסקת מקרקעין ברישום, אך מה היקף חובתו? במקרה בו המוכר אינו הבעלים הרשום של המקרקעין, סביר שלא נדרש כי העסקה תושלם ברישום מצידו של הקונה השני. ובמקום רישום העסקה על ידי הקונה השני, הפסיקה דורשת כי הקונה הראשון ירשום הערת אזהרה בספרי רישום המקרקעין, ובכך תמנע “התאונה המשפטית” של עסקאות נוגדות.
היינו, במקרה בו הנכס אינו רשום על שם המוכר – הרוכש השני אינו נדרש להשלים את העסקה שלו ברישום והנטל עובר אל כתפי הרוכש הראשון לרשום הערת אזהרה לטובתו.
גם לאמור לעיל יכול להיווצר חריג, למשל במקרה בו לא ניתן לרשום הערת אזהרה משום שהמקרקעין אינם רשומים על שם המוכר והבעלים הרשום אינו מוכן לרישום הערת אזהרה מצידו של הקונה.
עסקת מכר ללא רישום הערה, כנגד עיקול שהוטל על הנכס
מה הדין במקרה בו ישנה תחרות בין עסקת מכר שהושלמה, אך לא נרשמה בגינה הערת אזהרה, לבין עיקול שהוטל על הדירה, במסגרת הליך הוצאה לפועל?
מדובר במקרה בו הרוכש שהיה הראשון בזמן, נמנע מלרשום הערת אזהרה, כאשר לא הייתה מניעה מלעשות כן, ולאחר מכן נושה של המוכר הטיל עיקול על הנכס. הכלל הינו כי אי רישום הערת אזהרה על ידי הקונה, אינו נחשב הפרת תום הלב, כלפי מעקל שהטיל עיקול לאחר היווצרות זכויות הקונה. אי רישום הערת האזהרה אינו שולל את עדיפותו הקניינית של הרוכש על פני המעקל.
הרציונל העומד מאחורי קביעה זו – העיקול אינו מקנה זכות מהותית בנכס המעוקל, בעוד לרוכש הנכס קיימת זכות קניינית (או מעין קניינית) בנכס. לכן ניתן לומר כי ישנה במקרה זה התנגשות כלכלית ולא התנגשות קניינית.
ציפיותיו של המעקל, לזכות בהחזר של חובות, הן כוללניות, ואינן קשורות במישרין לנכס המעוקל. התמורה שנתן המעקל לחייב (אם קיימת תמורה) ניתנת במסגרת עסקה בסיסית ולא בעת היווצרות העיקול. המעקל מסתמך על הנכס בעוצמה נמוכה (אם בכלל).
