עסקת מקרקעין ודרישת הכתב בה
על פי חוק, עסקת מקרקעין הינה הקניה של בעלות או זכות אחרת במקרקעין לא כולל הורשה לפי צוואה. בהמשך מפרט החוק את הזכויות במקרקעין והן: משכנתא, שכירות, בעלות וזיקת הנאה. חוזה בנושא של מקרקעין הינו חוזה כמו כל חוזים עסקיים וגם עליו חלים חוקי חוזים, חוק התרופות (אשר מעניק פיצויים, או זכות לאכיפת חוזה, או ביטולו לטובת הצד שנפגע מהפרת החוזה) וכדומה.
אולם, דינים מיוחדים הנובעים למשל מחוק הגנת הדייר, או חוק המקרקעין, יחולו גם הם על עסקת מקרקעין ולא רק דיני החוזים הכלליים. במקרה ונוצרת סתירה בין הדינים לעיל, ידו של הדין המיוחד תהיה על העליונה.
לדוגמה: לפי חוק החוזים, ניתן לערוך חוזה בכל צורה לפי רצון הצדדים, מצד שני, לפי חוק המקרקעין התחייבות לעשיית עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב. הפתרון הוא כי לפי חוק החוזים, בהקשר של צורת החוזה, בעסקה במקרקעין נחיל את הדין המיוחד כאמור ולא את הדין הכללי כמו על חוזים אחרים.
דרישת הכתב בעסקה במקרקעין
על פי החוק, התחייבות לעשות עסקה במקרקעין דורשת מסמך בכתב. בנוסף, במידה ובהתחייבות מסוימת לא מצוינים הפרטים החיוניים והחשובים אשר מרכיבים את העסקה שהם: המחיר, שמותיהם של הצדדים, תיאור של המקרקעין ומהותה של העסקה, או שההתחייבות היא בעל פה אזי אותה התחייבות הינה חסרת תוקף מחייב ולא ניתן לאוכפה.
יש לבחון את החוזה ולראות אם הוא מתייחס למכירה של זכות במקרקעין אם כן יש לקיים את דרישת הכתב לפי כל הכתוב בחוק ובמידה ולא התקיימה הדרישה כאמור אזי אין תוקף לחוזה.
קיימים בפסיקה הסברים שונים לסיבה מדוע יש להחיל את דרישת הכתב בעסקה במקרקעין וביניהם: על הדברים להיות מגובשים וברורים, עסקה במקרקעין הינה עסקה רצינית ולכן יש להימנע ממצב שבו בית המשפט ימלא את החסר בעצמו ויעצב את החוזה, של הצדדים בעצמו.
לקבלת סיוע משפטי מיידי בנושא מקרקעין לחץ כאן: יעוץ משפטי
נימוק נוסף הוא כי הדרישה באה, בשל היות העסקה במקרקעין עסקה חשובה, להרתיע צד בעסקה מלהתחייב ללא שיקול דעת מספיק. ברגע שתנאי העסקה הם בכתב אזי, בכך שהצדדים מאשרים את הסכמתם וחותמים על העסקה, דבר זה מזכה בביטוי הולם את העסקה בדבר מודעות הצדדים ורצינותם באשר לעסקה כאמור.
במילים אחרות, נקבע כי לדרישת הכתב, באשר לעסקאות מקרקעין, ישנן 2 מטרות מרכזיות: המטרה הראשונה, המהותית, מסתכלת על הכתב כביטוי לכובד הראש והרצינות שיש לייחס לעסקה במקרקעין וזאת בשל היות המקרקעין נכס חשוב מאוד ביחס לשאר נכסיו של האדם.
בנוסף נקבע, כי המטרה השנייה היא בעיקרה ראייתית ומשקפת את המהימנות המשפטית והוודאות אשר דרושות לעסקאות שבענייננו.
הפרטים החשובים בעסקת מקרקעין
נקבע כאמור בפסיקה, כי הפרטים החשובים אשר מרכיבים את עסקת המקרקעין הם: המחיר, שמותיהם של הצדדים, תיאור של המקרקעין ומהותה של העסקה אותם יש לכלול בהסכם ואם לאו ההסכם אינו תקף.
בנוסף, נקבע שבמידה ואחד הפרטים לעיל חסר לא ניתן להשלימו בעזרת הוכחות אחרות חיצוניות. אולם, למרות זאת נקבע כי גם אם הפרטים הללו נמצאים במסמכים נפרדים אשר קשורים באופן טבעי אזי, מקרים שכאלה עומדים בדרישת הכתב.
במילים אחרות, באם בהיר ונהיר גם לבעלי הדין, בזמן ההתקשרות ביניהם, והן לבית המשפט, בבואו להתייחס למסמך, מהם תנאי העסקה המרכזיים אזי, אף אם תנאי העסקה החשובים מוצהרים על ידי שני מסמכים אשר קשורים באופן טבעי, ניתן לומר כי כל המרכיבים החשובים נכתבו והעסקה ידועה לבית המשפט ולצדדים. לכן, במקרה שכזה נקבע כי מתקיימת דרישת הכתב.
הסכם עסקת מקרקעין, ללא חתימת הצדדים
נשאלת השאלה, במידה ולא מופיעה, במסגרת הסכם עסקת מקרקעין, חתימה של הצדדים לעסקה, האם הסכם שכזה מקיים את דרישת הכתב. נקבע בהקשר לכך, כי חתימה על ההסכם, על ידי הצדדים, מהווה אך ורק גורם ראייתי הבא להוכיח כי אלא תנאי החוזה שהמתקשרים הסכימו עליהם וכי הצדדים גמרו בדעתם להתקשר בחוזה.
אולם, משקלה של החתימה, בתור ראיה, הינו משמעותי ובאם היא חסרה יהיה על בית המשפט לנסות ולבחון באופן רציני אם ניתן להוכיח את העובדות לעיל, שהחתימה אמורה להוכיח, באמצעות ראיות אחרות.
